Pregled stanja hrvatskog tržišta nekretnina

'Oduševljena sam Vukovarom, stan smo kupili za pola sata, dulje je trajalo brojanje novca. Ostatak Hrvatske bio nam je preskup'


Valerija Bebek
15.03.2019.08:00
'Oduševljena sam Vukovarom, stan smo kupili za pola sata, dulje je trajalo brojanje novca. Ostatak Hrvatske bio nam je preskup'
Vlado Kos / Cropix

sažeto

Razgovarali smo s tri agencije nekretninama iz različitih dijelova zemlje i s čitateljicom koja je na kraju preselila na istok


Valerija Bebek
15.03.2019.08:00

U Hrvatskoj je veliki nesrazmjer cijena nekretnina. Dok smo nedavno pisali da je u Zagrebu prosječna cijena kvadrata stanova probila granicu od 2000 eura, u dalmatinskim gradovima ona je još veća. Po nekim izvještajima i približno 3000 eura. Dok se kvadrati u tim dijelovima plaćaju gotovo suhim zlatom, na istoku zemlje situacija je potpuno obrnuta. Slavonija se prazni, kuće s čitavim imanjima daju se u bescjenje.

Mi smo pronašli čitateljicu koja je unatoč trendovima napravila upravo suprotno, umjesto da kupi stan u Zagrebu, ili na moru - gdje i radi, odlučila je svoju prvu nekretninu kupiti u Vukovaru. Marija (44) posljednjih 10 godina suvlasnica je restorana u Omišu. Tamo živi i radi većinu godine, preko zime iznajmljivala je stan u Zagrebu. "Nitko nije vidio više oglasa za stanove od mene", prvo što je rekla u razgovoru za 100posto. Njoj i njezinoj partnerici je, kaže, bilo nemoguće ući u kredit. Budući da su sezonski obrt odgovor u bankama obično bi bio - a tko nama garantira da ćete otvoriti.

Za stan od 56 kvadrata koji su iznajmljivali na Srednjacima, vlasnici su tražili 90.000 eura. "U to vrijeme, prije tri do četiri godine, mogao si u to vrijeme na Kajzerici ili u onim limenkama naći stan po 1000 ili 1100 eura po kvadratu. Od tada su cijene počele drastično rasti. Teško je imati toliku gotovinu", kazala je Marija.

Neja Markicevic / CROPIX

Njezinu tvrdnju o drastičnom rastu cijena u Zagrebu potvrdili su nam i u zagrebačkoj agenciji za nekretnine. "Cijena po metru kvadratnom je definitivno porasla, na primjer stan od 52 metra kvadratna u Ozaljskoj je krajem 2017. godine prodan za 63.000 eura, a isti takav stan u  siječnju ove godine je prodan za 83.000 eura. Slično je na primjer i na Ferenščici: stan od 70.39 metra je krajem 2017. godine prodan za 73.500 eura, a isti takav u prvom mjesecu ove godine za 94.500 eura", kazala je u razgovoru za 100posto voditeljica ureda Martina Gavran agencije Rivalitas iz Zagreba.

Kako se napuhuju cijene u Zagrebu

Prema njihovom mišljenju na porast cijena u Zagrebu utjecali su subvencionirani krediti (APN), tu je mjeru uvela Vlada 2017. i 2018. godine. Nekretnine koje opravdavaju svoju cijenu se prodaju u relativno kratkom roku. "Međutim, nekretnine kojima su prodavatelji podigli cijene na valu globalnog rasta npr. na Zagrebačkom tržištu, a koje svojom kvalitetom ne opravdavaju cijenu prodaju se čak i pola godine", objasnila je Martina Gavran.

Osim toga prodavatelji vole napuhnuti cijenu po principu 'vidjela žaba da konja potkivaju pa je i ona dignula nogu', u slučajevima kada se u njihovom kvartu sagradi nova zgrada. "Rast cijena novosagrađenih nekretnina utječe na cijene rabljenih nekretnina. Kada se u nekom kvartu izgradi nova zgrada, prodavatelji rabljenih nekretnina postavljaju nešto nižu ili čak istu cijenu. Upitno je koliko je to opravdano", kazala je Gavran što su primijetili u svakodnevnoj praksi.

Sve je to vidjela i doživjela čitateljica Marija koja je nekoliko godina, kako kaže, znala sve oglasnike i stanove iz njih napamet. Kada je konačno shvatila da je njoj svejedno gdje će provesti tih nekoliko mjeseci u kojima i ne mora raditi, jer dovoljno zaradi preko ljeta, počela je tražiti stanove u Slavoniji točnije u Srijemu. Kaže znala je da želi živjeti u gradu. Stan u Vukovaru u Borovom naselju, od 61 kvadrata platila je 20.000 eura, točnije 148.000 kuna koliko su napisali kod javnog bilježnika u ugovor.

Damir Glibusic / cropix

"Kad sam počela gledati prodavalo se 36 stanova u Vukovaru, ovo ljeto ih je bilo 16, sad je opet 26 ili 27. Što znači da ni jedan s Njuškala nije prodan, tamo gledam, mislim da je on najrelevantniji. Kuće puno bolje idu, sigurno je jedno 20 kuća prodano od ljeta do sad", kaže Marija koja se ne bavi poslom vezanim za nekretnine, ali pokazuje kako nakon dugogodišnje potrage za nekretninama ostaje interes i navika praćenja tržišta. Iako su kuće prostranije i imaju okućnicu, njima kaže, zbog stila života ne odgovara imati takvo imanje jer ih pola godine nema.

A da i u ostatku Slavonije ponuda nadmašuje potražnju potvrdila nam je agencija Stan iz Slavonskog Broda. Oni pokrivaju Brodsko-posavsku županiju te su nam kazali da u ponudi imaju više kuća nego stanova. Prosječna cijena nekretnina koje prodaju iznosi 800 eura po metru kvadratnom za stanove i 500 eura za kuće.

Slavonija se prazni

"U posljednjih godinu dana cijena nekretnina u Slavoniji padaju i potražnja je mala zbog masovnog iseljavanja mladih ljudi. Nije bilo posebnog interesa za kupnju preko APN-ovi kredita", kazali su iz agencije Stan. Iz njihovog iskustva imaju više nekretnina za prodaju, nego što je potražnja. "Problemi su nezaposlenost i gotovo nikakav interes za ulaganja u Slavoniju", zaključili su slavonski agenti za nekretnine.

Marija kaže kako je za Slavoniju vezana jer je u Osijek provela veći dio mladosti i uvijek je naginjala tome da se vrati. A zbog svog posla dobro je upoznata sa životom u svim dijelovima Hrvatske. Prve dvije zime od otvaranja restorana, pokušali su biti otvoreni cijele godine. Dvije zime proveli su u Omišu, što se pokazalo kao ne baš dobar poslovni potez.

"Bilo je i situacija da u 10 dana uđe samo troje ljudi, a onda bi došli vikendima kada ljudi dobiju plaće ili imaju rođendane. A ne mogu ja zbog toga što nema ljudi ugasiti frižidere i ne isplatiti si plaću", rekla je čitateljica koja je jedna od rijetkih u zemlji odlučila investirati u nekretninu u Vukovaru. Narednih godina iz minusa su se izvlačili tako da su i zimi radili u Zagrebu - za nekog drugog, malo po malo ne samo da su se izvukli iz minusa nego su i uštedjeli.

Danijel Soldo / CROPIX

Kaže stan koji su kupili bio je potpuno funkcionalan za život, ali su ga odlučili renovirati i kupiti namještaj. "Sve nas je to skupa s namještajem koštalo 10.000 eura - znači i kuhinja po mjeri, i novi podovi, protuprovalna vrata ma i sušilicu sam kupila da ne moram na balkon. U 17 dana majstori su renovirali sve u stanu. U Zagrebu je to nezamislivo, tamo moraš čekati 20 dana da ti uopće dođe pogledati stan. Ovdje je došlo njih petorica i napravili to tip-top", prepričava Marija.

Grad Vukovar po njoj nudi sve za život, svi sadržaji su dostupni na udaljenost hodanjem, uz to je prelijep. "U Zagrebu nikad nisam bila u kazalištu, jer mi je to bilo tlaka, otiđi 15 dana ranije po ulaznice, ako ih dobiješ. Ovdje svaki dan dva puta odemo na predstave koje se daju. U blizinu su nam bazeni, wellness. Izvrsno je prometno povezan bilo sa Srbijom ili Bosnom, svako malo smo ili u Osijeku, Baranji", kazala je Marija. Dodaje da ne može govoriti kakav život žive ljudi koji rade na blagajni dućana ili u Veleprometu, ali definitivno je po njoj sve pristupačnije.

"Što se tiče kvalitete života, Vukovar je savršen, sve ti je blizu. Dalmacija je preskupa, tamo je gužva uvijek i svugdje, sve ti je nepristupačno. Zagreb opet, velik grad koji ti nudi sve u tvom kvartu, ali je isto po meni preskup. To je zakon ponude i potražnje", zaključila je Marija. Stan je vidjela na oglasu ranije, dok su još bili na sezoni, dogovorili su se s tadašnjom vlasnicom da u studenom mogu doći, ali ako budu imali ozbiljnog kupca spremni su zatvoriti restoran i doći na dan-dva. To nije bilo potrebno, stan ih je čekao i u studenom. "Realno, mi smo stan u Vukovaru kupili za pola sata, više je trajalo brojanje novca kod javnog bilježnika", kazala je.

Najveći razlog zašto nije odlučila investirati u nekretninu u Dalmaciji je prvenstveno zbog cijena, kaže ispod 2000 eura ne prodaje se niti šupa, uz to mnogo je neriješenih imovinsko-pravnih odnosa, što je u Omišu najveći problem. Također, za svaku vrstu radova i renovacija na majstore se mora čekati mjesecima, jer majstori kao da ne postoje.

Mladi u Dalmaciji krvavo do nekretnine

Da su cijene nekretnina u Dalmaciji visoke osim čak i letimičnog pregleda oglasa potvrdili su nam i profesionalci koji od posredovanja u kupoprodaji nekretnina žive. Agencija Šimić dom iz Splita, osim tog grada pokriva i područje južno od Splita sve do Zaostroga i  Drvenika, zatim otoke Brač, Hvar, Čiovo i Šoltu te Trogir, Kaštela i područje sve do Rogoznice.

"Novogradnja u Splitu košta oko 2500 eura po metru kvadratnom, stari stanovi oko 2000 eura, ali sve to ovisi o lokaciji, kvadraturi, orijentaciji, katu, ima li lift ili balkon", kazao je Igor Lozo iz Šimić doma.

Cijenu kuće uvjetuje i više faktora je li samostojeća ili u bloku, kakav je pristup kući, okućnica, cijena renoviranja, mogućnost nadogradnje. "Upravo dogovaramo kuću koja ima stambenih 300 metara kvadratnih, a sama parcela je mala s nekih 250 metara, nema okućnice, samo parking za dva auta, ali je na 50 metara od mora. Udaljena je od Splita 10 kilometara, a dogovorena cijena je 315.000 eura", kazao je Lozo.

Ovaj agent tvrdi da često nailaze na nerealna očekivanja kod kupaca. "Većina čeka, neki i po dvije godine na kupnju, neki naprave kompromis, pa kupe u okolici Splita. Mladi ljudi i obitelji na žalost vrlo teško pristupaju kupovini nekretnine. Jer ako nemaju minimalno 15.000 - 20.000 eura teško je kupiti stan i kreditom", rekao je Igor Lozo.

Duje Klaric / CROPIX

Neki od razloga zašto su nekretnine u Dalmaciji poskupile je i to što su krediti pojeftinili, pa se sada stanovi od 60-ak kvadrata koji su koštali 120.000 eura, mogu prodati po 140.000 eura, napominje splitski agent to naravno nije tako na svakoj lokaciji. "Cijena je porasla jer ljudi dižu novac s banaka gdje nemaju kamate i isplativije im je kupiti stan od 60 metara kvadratnih, pa ga iznajmiti za 400 do 500 eura mjesečno", zaključio je Igor Lozo iz Splita.

Investiranje u nekretnine i u Zagrebu je i dalje atraktivno, iako su cijene u Zagrebu više nego prijašnjih godina. I zagrebačka agentica potvrđuje da su ljudima privlačniji dugoročni prinosi od nekretnina koji su puno veći nego što mogu dobiti kamate za isti oročeni iznos u bankama. Napomenula je i da to da prodavatelji kuća u Zagrebu pokušavaju slijediti trend povećanja cijena stanova, ali kako je to miješanje 'krušaka i jabuka', napominju iz zagrebačke agencije, takva situacija neće pridonijeti povećanoj prodaji kuća.

"Ono što želimo istaknuti kao problem na tržištu nekretnina je to što se cijene rabljenih nekretnina određuju stihijski i lančano. Na primjer jedan prodavatelj oglasi nerealnu cijenu za svoj stan u nekom kvartu, drugi je vidi i po tome određuje svoju i ne želi poslušati savjet agenta koji je bolje upućen u to koje su cijene realne. I tako u nedogled", zaključila je Martina Gavran.

Zagreb

Dalmacija

Slavonija

nekretnine

Podijeli članak

newsletter

Prijavite se na Newsletter